Kauf einer Ferienwohnung: Mit diesen Tipps wird es ein Erfolg
Ob auf Sylt, in Berlin oder am Chiemsee – Ferienwohnungen und Ferienhäuser haben Hochkonjunktur. Seit Jahren erfreuen sie sich bei Urlaubern immer größerer Beliebtheit. Dementsprechend interessierten sich immer mehr Menschen für den Kauf einer Ferienunterkunft. Schließlich kann ein schönes Ferienhaus oder eine attraktive Ferienwohnung eine durchaus interessante Kapitalanlage sein. Doch beim Kauf einer Ferienimmobilie für die Vermietung gilt es zahlreiche Faktoren zu beachten. Der folgende Beitrag stellt die wichtigsten Tipps vor, damit sich eine Ferienwohnung als Investition auch rechnet.
Finden Sie die richtige Region
Wer einen Immobilienmakler nach den drei wichtigsten Kriterien für den Kauf einer Ferienwohnung fragt, wird folgende Antwort bekommen: „Lage, Lage, Lage“. Fast mehr noch als bei einer selbstbewohnten Immobilie spielt bei einer Ferienunterkunft die Lage die entscheidende Rolle. Idealerweise suchen Sie sich deshalb eine Ferienimmobilie in einer beliebten Urlaubsregion. Das gute Image und die Werbung dieser Region werden sich automatisch auf Ihre Ferienunterkunft übertragen und sie werden deutlich weniger Schwierigkeiten mit der Vermietung Ihrer Immobilie haben. Eine Investition in eine etwas kleinere Ferienimmobilie an einem beliebten Ferienort ist unterm Strich meist die bessere Kapitalanlage als der Kauf einer großen Immobilie an einem unbekannten Ort.
Beachten Sie Makro- und Mikrokriterien
Nachdem Sie sich für eine bestimmte Region für den Kauf einer Ferienwohnung entschieden haben, sollten Sie in einem nächsten Schritt die Makrokriterien eines Ortes in dieser Gegend prüfen. Unter den Makrokriterien werden alle allgemeinen Aspekte eines Ortes verstanden. Dazu zählen vor allem:
- die Verkehrsanbindung,
- der öffentliche Nahverkehr,
- Einkaufsmöglichkeiten,
- Bars und Restaurants,
- Ärzte und Krankenhäuser,
- Sport- und Freizeitaktivitäten,
- Parks und Spielplätze sowie
- Strände und Schwimmbäder.
Ihre Ferienwohnung sollte idealerweise eine gute Verkehrsanbindung besitzen und nicht allzu weit von einem Ortskern und Freizeitangeboten entfernt liegen. Wenn von Ihrer Immobilie Geschäfte, Bars, Restaurants und vielleicht sogar ein Strand fußläufig zu erreichen sind, ist das ein sehr großer Pluspunkt. Vor allem in der Vor- und Nachsaison werden Sie mit einer guten Makrolage wesentlich mehr Interessenten und Gäste für Ihre Immobilie finden.
Neben der Makrolage spielt auch die Mikrolage eine wesentliche Rolle. Damit ist die unmittelbare Umgebung einer Immobilie gemeint. Eine Ferienunterkunft direkt an einer Hauptverkehrsstraße oder an einem Bahndamm wird selbstverständlich weniger Interessenten finden als eine Immobilie in Strandlage.
Wenn Sie Abstriche bei der Makro- und Mikrolage machen müssen, sollten Sie darauf achten, diese mit einer besonderen Ausstattung Ihrer Immobilie zu kompensieren. Ein schöner Garten, ein Swimmingpool oder eine Sauna helfen dabei, auch in einer nicht optimalen Lage Gäste zu bekommen.
Regeln Sie die Vermietung
Viele angehende Besitzer einer Ferienimmobilie unterschätzen den Aufwand, den die Vermietung ihrer Unterkunft mit sich bringt. Sie müssen zahlreiche Telefonate mit Interessenten führen, E-Mails beantworten und eine eigene Website auf dem neuesten Stand halten.
Viel weniger zeitaufwendig ist die Vermietung über Ferienwohnungsportale, wie zum Beispiel BestFewo. Die einfache Vermarktung mit BestFewo bietet Ihnen zahlreiche Vorteile, vom unkomplizierten Inserieren Ihrer Ferienwohnung bis zur Verwaltung von Buchungen.
Kennen Sie Ihre Zielgruppe
Bevor Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus erwerben, sollten Sie unbedingt wissen, an welche Gästezielgruppe Sie Ihre Immobilie vermieten wollen. Familien mit Kindern haben ganz andere Präferenzen als junge Singles und ältere Paare. Die Frage nach der Zielgruppe beginnt bereits beim Flächenbedarf. Während Paare ohne Kinder häufig mit 40 bis 60 Quadratmetern und einem Schlafzimmer zufrieden sind, halten Familien meist nach Ferienunterkünften mit 80 bis 100 Quadratmetern und zwei bis drei Schlafzimmern Ausschau.
Neben der Fläche spielt auch die Ausstattung der Immobilie eine große Rolle für Ihre Gäste. Falls Sie Gastgeber für Familien mit Kindern sein wollen, sollte Ihre Ferienimmobilie idealerweise über eine gut ausgestattete Küche und einen großen Esstisch verfügen. Ein Garten mit Terrasse ist für alle Gästegruppen, vor allem jedoch für Kinder, ein großer Vorteil.
Beschäftigen Sie sich mit Steuerfragen
Nehmen Sie die Frage der Steuern auf Ihre Ferienimmobilie nicht auf die leichte Schulter. Steuerliche Aspekte können bei der Vermietung einer Ferienunterkunft durchaus komplex sein. Die Finanzämter prüfen genau, welchen Nutzungszweck Sie mit einer Ferienwohnung verfolgen. Können Sie dem Finanzamt nicht glaubhaft machen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienunterkunft eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen, gilt Ihre Vermietung als Liebhaberei. Demnach können Sie auch keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Um den Nachweis zu führen, dass Sie mit Ihrer Ferienimmobilie Gewinne erzielen wollen, sollte sie mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit belegt sein. Wie hoch diese ortsübliche Vermietungszeit am jeweiligen Ort ist, erfahren Sie im Regelfall vom Tourismusverband.
Noch ein wichtiger Tipp in Bezug auf die Steuer: Kaufen Sie niemals eine Ferienimmobilie aus steuerlichen Gründen! Wenn Sie mit der Vermietung Ihrer Immobilie an Gäste Geld verdienen wollen, dann sollten Sie das über die Mieteinnahmen tun und nicht über etwaige Steuervorteile.
Kalkulieren Sie Renditeszenarien
Ob sich eine Ferienunterkunft als Kapitalanlage eignet, ist pauschal sehr schwer zu beantworten. Die Bandbreite der Renditen von Ferienimmobilien ist sehr groß. Häufig ist von einer durchschnittlichen Rendite von drei bis vier Prozent die Rede. Es gibt jedoch auch Ferienwohnungen und -häuser, die zweistellige Renditen erwirtschaften.
Vor diesem Hintergrund sollten sie die mögliche Rendite Ihrer Ferienimmobilie mit spitzem Stift rechnen. Gehen Sie keinesfalls von zu positiven Annahmen aus. Besonders wenn Ihre Ferienunterkunft neu auf dem Markt ist, werden Sie Zeit brauchen, um sie mit Werbung bekannt zu machen und das volle Vermietungspotenzial auszuschöpfen.
Eine gute Faustregel besagt, dass eine Ferienimmobilie sich mit 120 vermieteten Tagen pro Jahr finanziell rechnen sollte. Recherchieren Sie im Internet die Preise vergleichbarer Immobilien in Ihrer Region und kalkulieren Sie auf dieser Basis Ihre jährlichen Einnahmen aus der Vermietung.
Noch wichtiger wird die Berechnung von Renditeszenarien, wenn Sie Ihre Immobilie über einen Kredit finanzieren. Berücksichtigen Sie unbedingt, dass Sie die Kreditfinanzierung auch dann noch bedienen können, wenn Sie eine oder zwei schlechte Saisons in Kauf nehmen müssen.
Eine Ferienwohnung kann eine attraktive Kapitalanlage sein, muss es aber nicht. Nur wer sich im Detail mit den zahlreichen Aspekten beschäftigt, die eine Ferienwohnung zu einer attraktiven Investition machen, wird am Ende glücklich damit werden.
Quellen:
https://www.focus.de/immobilien/kaufen/deutsche-inseln-sind-gefragt-mallorca-italien-nordsee-so-machen-sie-beim-kauf-einer-ferienwohnung-alles-richtig_id_5588804.html
https://www.haus.de/geld-recht/checkliste-ein-ferienhaus-kaufen#a-179741-tipp-2-finden-sie-die-richtige-lage
https://www.lodgify.com/blog/de/ferienimmobilie-kapitalanlage/
https://www.mietrecht.org/ferienwohnung/ferienwohnung-kaufen-top-tipps-fuer-kaeufer-einer-fewo/
https://wohnglueck.de/artikel/ferienwohnung-kaufen-tipps-9618
https://www.zinsland.de/blog/immobilien-investment/makrolage-mikrolage/
